【转载】房地产量价齐涨背后的猫咪---请君入翁

mdk66

   我国通过30多年的改革开放，经济从不断增长到腾飞（特别是GDP的增长），国民经济及国家财政的不断翻番，国家的繁荣富强，人民生活的改善与富裕，国民幸福指数的不断提高等等，一切事实都是有目共睹的。但不可否认的是：在经济增长的大数据中，房地产产业的增长有着重要的占比。也可以说房地产产业在所有经济增长中扮演着重要角色。没有房地产这个脊柱产业的带动，一切经济的增长可能会显得很薄弱。有句话都是老生常谈、人人皆知的，那就是：中央政府财政，特别是地方政府财政，都特别依赖房地产产业的发展和扩张。似乎没有房地产，所有各级政府财政都会陷入困境，陷入无法再发展的境地。这句话虽然有点危言耸听，但也有点像名医看病一样，说到病根上了。虽然说政府财政如果不靠房地产产业，一旦遇上经济困境，还可以采取货币宽松政策来解决，但货币宽松政策终究不是明智之策，如此地放纵货币宽松，如此地大量印发钞票，也不会给国家带来什么好结果的。所以很多国内外经济专家，包括美国总统克林顿都曾告诫劝说过中国政府：政府财政别过于依赖房地产。这样只能是只顾眼前利益。这对于国家的持续发展是很不利的。那么政府财政过于依赖房地产产业对经济的长远发展及可持续性发展有哪些潜在的危害呢？我给大家归纳了以下几点：
?一、政府财政过于依赖房地产，会导致对其他行业经济及实体经济的挤出效应。如果全国的经济一窝蜂地大部分都跑到房地产行业上去，就会使其它行业进入萧条阶段，从而导致其他行业产品及服务业的需求减少，导致大部分行业的产品过剩，导致企业的倒闭或停产，导致大量劳动力失业。因为人的生存要素及生活需求是多方面的，而不是单纯的居住。因房地产的迅猛涨价，使这个行业有利可图。比如怎么应对货币贬值，房地产在目前是一款别无选择的保值工具，这样房地产肯定会炒得火热。钱像河里的潮水一样都涌向一个地方。表面看起来对经济增长放缓有对冲作用，其实这也许是经济进入了一个死角。为什么这样说？因为多少年来，由于房地产的暴利，成就了中国一大批投机富翁及土豪。中国的大部分钱财都走进了这部分少数人的黑洞窄圈里。随着房价的猛涨，最后也只有哪些少数土豪贵族官僚们能炒能买得起房产，使大量经济在少数富人的小圈子里循环。从而更加排斥其他实体经济的发展，最后使贫富差距更加拉大，然而又形成经济的恶性循环。这样因为失去除房地产以外的大块面积的生活需求，最后相反地导?致国家财税收入的减少。
二、因为房地产的有利可图及地方财政的过于依赖性，导致地方政府贪婪地征收大量耕地进行拍卖，不断扩张建设规模，从而触及耕地红线，威胁未来粮食的安全。房子是有它的居住属性的，离开了它的属性，就必然会使房地产成为泡沫经济。任何事物都有它的局限性，房子建得太多了，物无其用，房子必然是房子，不能当饭吃。就中国的现状，如果把全国所有房产按人按户去平均分配，每人每户的面积可以不需要建房也已经完全能满足全国人的居住需求了。但是因为大部分房产都落在少数富人及炒房者手里。所以富人对房产的需求就好像是个无底洞，永远也满足不了他们的胃口。这样房地产就会有无止境的刚需；政府就会无止境的拍卖耕地，使耕地越来越少。一边是穷人居无所屋，一边是大量房屋空置，形成鬼城空城，大量浪费土地资源。用威胁未来粮食安全的代价来获取眼下的经济繁荣是很危险的。
三、政府为了保经济的增长和房产去库存，从而扶持鼓励国民购房炒房，从而出台很多购房炒房的优惠政策，特别是降准降息，增加放贷规模，延长贷款期限，降低首付比例，甚至弄出首付贷。这样大大的增加金融风险。从历史上、国际上看，每一次金融危机及风暴都是由房地产信贷引起的。历史的教训不得不接受。由房地产大量风险借贷所引起的金融风暴几乎会波及所有的经济领域，甚至会使国家经济导致崩溃，最后导致民不聊生，民怨民愤，最终威胁社会和国家的安定。
其实政府财政过于依赖房地产，对国家长远经济发展的危害和威胁，早就引起了中央最高层领导的觉悟和重视，但由于近年来多方面的因素致使经济增长的下滑，加上应对国际军事的挑战和威胁，使中央政府不得不还坚持发展和纵容房地产的繁荣，借房地产的经济优势来救经济下滑的燃眉之急。但是中央高层领导早就作好了经济转型的准备，但这得慢慢来。经济转型不能操之过急，否则也会带来青黄不接大风险。其实中央经济转型的预定方案和构想也很明晰。要放弃房地产财政，必须要有替而代之的财税项目。这样国家财政才会有它的稳固性、前途性和可持续性。那么国家替代其房地产财政的经济项目是什么？其实这几个转型项目几年前就在试点中，那就是房地产年税，还有遗产税，还有营改增等。但由于拥有更多房产者更多地处于官方地位，使房产税试点及法规的出台每每受阻和长年难产。但中央税制改革的决心已定，趋势很明朗，不管有多大的阻力都必须冲破藩篱。现在中央最关键的事是什么？就是在正式施行房产税的前夜应该做些什么才能对房产税有所补益？勿容思量，肯定是让房产税的缴税户数或缴税房产栋数增多，这样政府税收才能增大。所以目前政府想方设法诱导促使百姓购房。这样既能加快去库存，又能增加交房产税的基数。两全其美，何乐而不为？其实这种做法用个狡猾的词语来形容就叫做请君入翁。难道不是吗？现在要大家有钱的、没钱的都拼死命抢购房子，到时房产税，遗产税一旦实施，大家都中了政府的钓鱼计和关门打狗计，让大家乖乖地为政府为国家多交税多出力，到那时拥有数套房很多房的人才会感觉到上当得哭笑不得了。到那时人们才醒悟过来，赶紧亡羊补牢的疯狂抛售房产，未免是为时已晚了。因为那时大家都挤在一块来抛售，房产肯定犹如卖白菜价了，房产泡沫也破裂得差不多了，或许房地产市场接近崩溃。政府那时也许不需要依赖房地产财政了。国家也不会拿出钱来给房地产救市了。
再谈谈营改增吧。营改增也是学国外的，是为了维护盈利性小的困难中小企业的稳步发展，以及税制的合理性、公平性。但营改增却会对房地产产业的一定性冲击，特别是对营利性炒房者的冲击。因为增值税是让炒房者按炒房所获的纯利来交税的。获利越多，交税越多。缴税基数就是炒房者卖出价减去买入价的中间差。如果你买入与卖出之间经历的时间短，房产价格变化少，差价相差无几，这样你虽然交的税少，但你赚的钱也少得可怜；如果你买入与卖出之间相距时间年份久的话，因为房价的逐年上涨，你所获取的差价利润就越多，但你交的增值税就越多。如果用年份数除你的税后利润，你每年的获利率就非常低。炒房者的利润减少了，炒房队伍就会逐年减少，从而房产的需求就会减少。反正房产税、遗产税、营改增，这三税才是房地产的马后炮。三税对房地产是围攻性的冲击，会迫使房价的暴跌。如果你是个明君，如果你有先天之明，如果你很有预见性，如果你知道逻辑思维，如果你是数套房的拥有者和炒房者，请你别做房产保值升值的中国美梦了。你还是趁今天醒悟的早而赶快把多余的没有居住属性的房子抛售了吧。这样也许你摔得不会很痛！
                                         


                                                                                                                                                           （写于2016.8.24）




（本文转自本人新浪博客吉安作者名博：http://blog.sina.com.cn/yinjushenshi ）