二手房交易注意“户口”（特别是希望买学区房的朋友）

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   时下，人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层、房龄和朝向等房屋自身方面，却经常忽略一个将来可能引发严重后果的问题：户口。　　按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前，新房主的户口不能迁入，这自然会影响到以后孩子上学、外来人口在徐州投资经商入户等一系列问题。因此，法律人士提醒：最好在附加条款中注明房东必须迁出户口，并约定迁出时间及违约责任等。
    买套二手房 户口迁不进
　　事件
　　本来以为按照合同约定，交付完购房款后就能搬进新家，谁知由于户主迟迟不把户口迁出去，导致自己的户口迁不进去。市民刘先生最近遇到一件麻烦事。
　　据刘先生介绍，他最近在一家房产中介看中了一套二手房，并且很快与中介公司、房主签订了一份三方合约。合同上写明了房主在将房屋出售时，必须结清房屋出售前的费用，并将该房屋户口迁出。“现在房子的钱早就交清了，可房东却迟迟没有履行合同的约定把户口迁出去。”刘先生说，他多次找到中介公司讨说法，对方却告诉他原房主因为买的新房没有上房也无法迁出户口，他们也没办法，只有再等等。
　　对此，徐州市红杉树律师事务所程栋律师表示，在刘先生签订的这份三方合同中，户口迁移问题是合同的重要组成部分，属于出卖方的附随义务，像刘先生遇到的这种情况，出卖方负有违约责任，刘先生可以通过法律的手段主张自己的权利。
　　户口问题经常被忽略
　　原因
　　像刘先生遇到的情况在二手房交易中时有发生。来自21世纪房屋置换、彭城易居等多家房产中介的信息表明，不少买房人在买房前都没有问及户口问题，有的甚至根本就不关心，尤其是在远郊房的交易中，极少有买方关注户口问题。只是等到户口迁不进去出了问题的时候，买房人这才想起来找中介来解决。而在市中心区域，尤其是学区房，对于二手房户口的关注度相对较大。
　　有着多年办案经验的徐州市红杉树律师事务所程栋律师也说，他们也经常能接到关于二手房买卖中户口问题的反映，但大多都是问题暴露出来的时候。据程律师介绍，在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下。买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。
　　买二手房时要给合同打“补丁”
　　解决
　　为避免将来户口可能引发的后遗症问题，现在徐州越来越多的品牌二手房中介已经把户口迁移的条款写入了合同当中，以此来约束交易行为。比如：21世纪房屋置换公司《房产买卖合同》中就规定：“甲方(卖方)应在3个月内把户口迁出，不得拖延。”该公司于健总经理解释说，具体的迁出时间双方可以协商，一般都是3个月之内，在附加条款中可以约定不能如期迁出时的惩罚措施，一般违约金为房屋成交价的20%以内。
　　这几年来，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。而现状是一旦发生户口纠纷，处理起来非常复杂。如果他人不配合，市民要求他人迁出户口，往往无计可施。程律师也在此提醒购房者，在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候，可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走，然后再办理产权手续。除了户口纠纷外，在房子交易前要了解卖家的相关情况，例如身份证明，婚姻状况等。因为卖家的婚姻状况关系到房子交易的合法性。如果房子是卖家婚后购买的，房子属于卖家夫妻双方的共同财产，那么交易必须得到卖家夫妻双方的同意，否则交易无效。卖家还应了解房子的权属情况，是个人所有还是家庭所有或是集体所有。此外，买家和卖家在签订购房协议时，要把责任界限、权力责任、违约责任等规定清楚，才能维护自己的合法权益。

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忽略引发严重后果 买卖二手房应注意户口问题　　二手房交易上家户口滞留五年不迁 法院不受理  
    人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
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　　在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口呢？如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
　　
　　房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
　　
　　为了避免因户口问题而引发房产纠纷，笔者认为，买方一定要做好以下几个方面的工作：
　　
　　第一，要求卖方出示户口本，并复印留存。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。
　　
　　第二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话，买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话，则房屋的户口即可能存在问题。
　　
　　第三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记：花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

　房子已过户5年，原房主的两个户口却一直“赖”着未迁。经商讨无果，楚先生以对方违反合同为由，将原房主告上法庭。近日，此案在浦东法院第四调解室进行审理。
　　苦恼：原房主户口五年不迁本文由城市猎房编辑整理，转载自谢您转载保留出处。

　　楚先生和妻子都是新上海人，办的是集体户口，一直挂靠在人才中心。2003年，楚先生在浦东新区芳华路某弄买了第一套房，但他当时并没有想到要把户口迁到自己的房子内。后来，随着时间推移，渐渐淡忘了这件事。

　　今年，楚先生考虑换房，便将芳华路的房子挂牌到中介公司。原本谈好了买家，双方也基本谈好价格。结果中介员告诉他，原房主的两个户口仍然挂在这套房子里。楚先生首先觉得不可思议，紧接着十分懊恼，因为5年来，他已经忘记了户口这回事。

　　突然冒出的户口问题，使交易不得不暂停，谁愿意买一套挂着别人户口的二手房？更让楚先生憋屈的是，影响房子交易的户口居然是前房主的，而且时隔5年，对方的手机已经打不通。

　　愤怒：原房主就隔两条马路

　　在楚先生提供的 “房地产买卖合同”补充条款里写道：甲方（原房主）户口于2003年12月1日之前迁出，如逾期则支付乙方（楚先生）每月一千元。

　　楚先生说，2003年买房时，双方约定3月交房，考虑到原房主的户口一时无处可迁，他同意将户口推迟到12月再迁。当时，在中介公司业务员钮某的提醒下，在合同补充条款里作了上述约定。

　　好在原房主的姓名和身份证号码在房屋买卖时留下了备份，按照这个线索，楚先生先打电话到原房主单位。最后，再依靠邻居提供的线索，终于找到了原房主的现居地。

　　原房主并没有搬得很远，现居地离楚先生的房子只隔两条马路。“离这么近，他们从来没有上门来提要迁户口的事，分明就是不想迁。”楚先生十分气愤。

　　无奈：索要赔款促户口迁出

　　然而，原房主不愿按照合同履约，并找出各种理由为自己辩解。“按照合同，他们欠我5万多元违约金，谈不拢只好打官司了。”楚先生说。

　　找到律师咨询后，楚先生又大吃一惊，按照上海市高级人民法院的精神，户口迁移属于公安机关办理事宜，法院通常不受理二手房交易中仅以户口迁移为诉讼标的的案件。

　　最后，楚先生接受了律师的意见，按照购房合同补充条款里关于户口问题的赔偿约定，向法院起诉原房主违约，并索要赔款。“希望可以通过这个办法，迫使原房主把户口迁出。”楚先生告诉记者，他现在特别感激5年前交易时的业务员，如果不是她好心提醒，在合同的补充条款里写上这一条，他现在就一点办法没有了。

　　[律师说法]

　　上海郑传本律师事务所律师 夏冰

　　户籍问题关系到子女就学、社会保障等实际情况，房屋买卖也直接与户口息息相关。在房屋买卖，特别是二手房买卖的过程中，因为户口而引发的纠纷十分常见。市民在面对此类情况时应明确两点：

　　法院不受理户口纠纷

　　户口迁移属于公安机关办理的事宜，户口纠纷不能作为民事纠纷来处理，法院不受理这类诉讼。

　　2005年12月，上海市高级人民法院向辖区各有关法院下发了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，其中第10条指出：“对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，应裁定不予受理或驳回起诉。”

刘时信

家里应该没有这样的问题的，不过还是谢谢提醒