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本帖最后由 mijorzhang 于 2010-11-5 10:52 编辑
今天朋友问到我对中国楼市的看法，聊天之后，我把我的观点记录了一下，供大家分享：
首先，如果政府要控制价格上大跌，自然有很多人心理上接受不了，引起社会动乱
价格大跌是突然的，直接的，政府和房主都是不愿意看到的
炒房的人是要有盈利才去炒房的
没有盈利就不会炒，也不会出手，就算出手也是亏的
政府这点很聪明
所以政府想控制价格在现有基础上上下波动不大
这样来说社会就稳定了，炒房的业主不愿意出手，没有这么多流动资金炒其他房子
月供压力大，部分可能亏本出手
这样的结果之二：百姓在说政府政策这么多，房价还是没有跌，有些失望，同时也给炒房的业主一个定心丸
这是政府第一步：稳定炒房业主，稳定炒房资金不要流动了
第二步：控制市场需求
比如最近出的限购令，首付比例，税费等，把部分刚性需求挡在门外，继续观望，形成低迷市场现象，跟开发商打资金战。
政策之一：政策性住房供应，速度可以看政府数据，打八折看；
政策二：政府今年4月规定，任何楼盘开工到完工不得超过三年，以免开发商慢慢开发，变相捂盘。增加开发商的资金压力
政策三：土地增值税预征率提高，税费提高，再一次增加开发商成本和资金压力。
政策四：开发商买地，有没有开发的土地的开发商不得买地，五月出的政策。
政策1－3增加一手房供应。控制市场，把卖方市场变为买方市场。这点很重要。结果开发商降价。
第三步：2－3年后，打开限购令，市场开始重新回到自由市场，政府加强银行信贷，税费监管。
现象一：经过两年多的资金压迫，开发商一手房价格有所下跌。
现象二：政府打算五年内人民收入增加50％以上，就是说工资增加50％以上。也就是十二五规划的收入分配把。人民购买力增加，考虑到通胀因素，可以认为百姓对大部分东西购买力没有增加，都是维持现在或者之前水平，但是因为这几年房价没有涨，对于房子来说，购买力增加50％，百姓买的起房子了。这时候百姓开始不再这么多怨言政府政策没有效果了。
现象三：二手房要不继续持有，要不亏本变现。流动性限制。
考虑通胀因素,一手房降价,楼市整体下跌幅度大概50%左右.也就是说一手房直接降价幅度在15%-20%之间(绝对值),通胀带来的降价在30%-40%之间(通过购买力判断的相对数).
佐证：
1.今年前段时间，万科北京一个楼盘部分房子涨价几十块钱，结果政府就放言出去，盯住万科。
结果，房企都说，我们不涨价，维持现状。
2.今天4月1日起,各地土地出让需报国土局总局批复之后方可拿到国土使用证(没有国土证就不能办理银行信贷).
3.国家正在加紧房产税,物业税,财产遗传相关税等财产持有税的筹划立法,以便通过税收代替地方的土地财政.
政府这招可以说是温水煮青蛙。房企和炒房的业主好比青蛙。
政府这是运筹帷幄
也只有中国政府才可以做到，政党轮替是不可能做到的，政府轮替的话，政党之间就有一些急功近利，做不到这样运筹帷幄
痞子张个人观点，仅供参考，利用本观点的一切后果损益使用者自己承担，与本人无关。
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发表于 2010-11-5 10:50:10
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发表于 2010-11-6 21:34:37
