吉安市人民政府关于印发吉安市物业管理办法（修订稿）的通知

chinayang

井岡山管理局，各縣（市、區）人民V政V府，市直有關單位：

　　《吉安市物業管理辦法》（修訂稿）已經市政V府第45次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　二0一0年八月三日

　　吉安市物業管理辦法

　
　　第一章 總 則

　　第一條  為規範吉安市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益,創造安全、優美、和諧、文明的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理，以及對物業管理活動的監督管理。

　　第三條  本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業管理區域，是指業主委託物業服務企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的範圍，具體以物業建設規劃用地為界。

　　本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與物業服務企業專業化有償服務相結合的原則，業主可以自行管理建築物及附屬設施，也可以委託物業服務企業或其他管理人管理。

　　第五條 吉安市房地產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責全市物業服務活動的監督管理工作。各縣（市）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

　　規劃建設、物價、公V安、環境保護、民V政、城市管理等行政執法部門應當按照各自職責，做好物業管理相關的工作。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　市和區、縣人民V政V府對配套設施不齊全、環境質量較差的住宅區，應當組織整治改造，並通過政V府補貼等方式鼓勵或扶持物業服務企業接收和逐步推行物業管理。

　　第二章 物業管理分工

　　第六條 物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業服務企業或業主負責；屬於城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

　　第七條 物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責；物業管理區域共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業服務企業或業主負責並接受園林綠化管理部門的指導監督。

　　第八條 物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業服務企業或業主負責。

　　第九條 物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護、維護管理和清掏、清運工作由物業服務企業負責，生活垃圾由物業服務企業或業主負責收集到垃圾中轉站，環衛部門不得收物業服務企業的垃圾中轉費。

　　第十條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內供水泵房總計費水錶為界，多層樓（七層以下，下同）以業主自來水表為界，界限以外（包括計費水錶）的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水錶至用戶）的供水管線及設備由物業服務企業或業主負責維修管理。

　　第十一條 物業管理區域內供電線路、消防設施、照明設施等，屬於共用設施設備的，由物業服務企業或業主負責養護管理；其他公共部分，由相關單位負責維修管理。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第十二條  房屋的所有權人為業主。

　　尚未登記取得所有權但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法佔有該房屋，在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主的權利，並承擔相應義務的人，可以認定為業主。

　　第十三條  業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會，並就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關的場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修基金（以下簡稱維修基金）的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第十五條 同一物業管理區域內的業主應當在物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府的指導下組織、成立業主大會，選舉產生業主委員會。房地產行政主管部門對業主大會的成立進行指導、監督。首次業主大會召開的費用從物業管理基金中支付。

　　第十六條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積60%以上或者小區第一套房屋出售並交付已滿兩年以上的，開發建設單位、業主應當向當地街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府提出召開首次業主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉鎮人民V政V府應當在接到書面要求的60日內，組織成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組由開發建設單位代表、業主代表、街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府代表、居委會代表組成，其成員應為不超過15人的單數，其中業主代表不低於籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公示7日。

　　第十七條  籌備組應當履行下列職責：

　　（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）確定並公示業主身份、業主人數以及投票權；

　　（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法和名單；

　　（五）制定業主委員會選舉辦法；

　　（六）做好召開首次業主大會的其他準備工作；

　　（七）應在街道辦事處、社區居委會的組織下在3個月內召開首次業主大會。

　　前款內容應當在首次業主大會召開前15日以書面形式在物業管理區域內公示。

　　第十八條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期、業主投票權的確定方法、業主委員會議事規則、業主委員會的換屆程式及補選辦法等事項。

　　第十九條 首次業主大會上的投票權數，按下列辦法確定：

　　(一)住宅每套1票；

　　(二)非住宅每100平方米建築面積為1票，不足100平方米建築面積的按每個產權單位為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買售人擁有一個以上專有部分的，按一票計算；

　　（三）建築面積的認定，按業主不動產登記簿記載建築面積為准；尚未進行登記的，按測繪機構的實測面積為准；尚未實測的，按房屋買賣合同記載的面積為准。

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井岡山管理局，各縣（市、區）人民V政V府，市直有關單位：

　　《吉安市物業管理辦法》（修訂稿）已經市政V府第45次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　二0一0年八月三日

　　吉安市物業管理辦法

　
　　第一章 總 則

　　第一條  為規範吉安市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益,創造安全、優美、和諧、文明的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理，以及對物業管理活動的監督管理。

　　第三條  本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業管理區域，是指業主委託物業服務企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的範圍，具體以物業建設規劃用地為界。

　　本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備和場地等。

　　本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與物業服務企業專業化有償服務相結合的原則，業主可以自行管理建築物及附屬設施，也可以委託物業服務企業或其他管理人管理。

　　第五條 吉安市房地產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責全市物業服務活動的監督管理工作。各縣（市）房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

　　規劃建設、物價、公V安、環境保護、民V政、城市管理等行政執法部門應當按照各自職責，做好物業管理相關的工作。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　市和區、縣人民V政V府對配套設施不齊全、環境質量較差的住宅區，應當組織整治改造，並通過政V府補貼等方式鼓勵或扶持物業服務企業接收和逐步推行物業管理。

　　第二章 物業管理分工

　　第六條 物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業服務企業或業主負責；屬於城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。

　　第七條 物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責；物業管理區域共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業服務企業或業主負責並接受園林綠化管理部門的指導監督。

　　第八條 物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業服務企業或業主負責。

　　第九條 物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站（箱、道）等環境衛生設施的日常養護、維護管理和清掏、清運工作由物業服務企業負責，生活垃圾由物業服務企業或業主負責收集到垃圾中轉站，環衛部門不得收物業服務企業的垃圾中轉費。

　　第十條 高層樓（七層及以上，下同）以樓內供水泵房總計費水錶為界，多層樓（七層以下，下同）以業主自來水表為界，界限以外（包括計費水錶）的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理；界限以內（包括水錶至用戶）的供水管線及設備由物業服務企業或業主負責維修管理。

　　第十一條 物業管理區域內供電線路、消防設施、照明設施等，屬於共用設施設備的，由物業服務企業或業主負責養護管理；其他公共部分，由相關單位負責維修管理。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第十二條  房屋的所有權人為業主。

　　尚未登記取得所有權但基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的法律行為，已經合法佔有該房屋，在物業管理活動中享有法律、法規規定的業主的權利，並承擔相應義務的人，可以認定為業主。

　　第十三條  業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會，並就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關的場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修基金（以下簡稱維修基金）的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第十五條 同一物業管理區域內的業主應當在物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府的指導下組織、成立業主大會，選舉產生業主委員會。房地產行政主管部門對業主大會的成立進行指導、監督。首次業主大會召開的費用從物業管理基金中支付。

　　第十六條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積60%以上或者小區第一套房屋出售並交付已滿兩年以上的，開發建設單位、業主應當向當地街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府提出召開首次業主大會的書面要求。

　　街道辦事處、鄉鎮人民V政V府應當在接到書面要求的60日內，組織成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組由開發建設單位代表、業主代表、街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府代表、居委會代表組成，其成員應為不超過15人的單數，其中業主代表不低於籌備組總人數的一半。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公示7日。

　　第十七條  籌備組應當履行下列職責：

　　（一）確定首次業主大會召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）草擬管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）確定並公示業主身份、業主人數以及投票權；

　　（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法和名單；

　　（五）制定業主委員會選舉辦法；

　　（六）做好召開首次業主大會的其他準備工作；

　　（七）應在街道辦事處、社區居委會的組織下在3個月內召開首次業主大會。

　　前款內容應當在首次業主大會召開前15日以書面形式在物業管理區域內公示。

　　第十八條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則，業主的共同利益和義務，以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組成和成員任期、業主投票權的確定方法、業主委員會議事規則、業主委員會的換屆程式及補選辦法等事項。

　　第十九條 首次業主大會上的投票權數，按下列辦法確定：

　　(一)住宅每套1票；

　　(二)非住宅每100平方米建築面積為1票，不足100平方米建築面積的按每個產權單位為1票；超過100平方米的，每超過100平方米計1票；超過部分不足100平方米的不計票。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分以及同一買售人擁有一個以上專有部分的，按一票計算；

　　（三）建築面積的認定，按業主不動產登記簿記載建築面積為准；尚未進行登記的，按測繪機構的實測面積為准；尚未實測的，按房屋買賣合同記載的面積為准。

人在旅途

怎么都是这种字体啊，看得好累，偷懒，不看了。

chinayang

第二十條 業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

　　(二)選舉、更換業主委員會委員；

　　(三)選聘、解聘物業服務企業；

　　(四)制定專項維修資金的使用、續籌方案，並監督實施；

　　(五)制定、修改物業管理區域內共用部份和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(六)改建、重建建築物及其附屬設施；

　　(七)法律、法規或者管理規約確定的應由業主共同決定的事項。

　　業主大會決定本條第（四）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第二十一條 業主大會可以採用集體討論的形式，也可以採取書面徵求意見的形式，但應當持有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數且占總人數過半數的業主參加。

　　採取書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　業主委託代理人參加業主大會的，應當出具書面委託書，明確委託許可權、委託期限等內容。

　　第二十二條 一個物業管理區域成立一個業主大會。劃分為同一物業管理區域的分期開發的建設專案，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第二十三條 業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，每年至少召開1次。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會對業主大會負責，履行下列職責：

　　(一) 執行業主大會的決定和決議；

　　(二) 召集業主大會，報告物業管理的實施情況；

　　(三) 代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

　　(四) 及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　　(五) 監督管理規約的實施，督促業主交納物業服務費及其它相關費用；

　　（六）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

　　（七）調解業主之間因物業使用、裝飾裝修和管理產生的糾紛；

　　（八）業主大會賦予的其他職責。

　　第二十五條 業主委員會的成員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）遵守管理規約、業主大會議事規則，模範履行業主義務；

　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（五）具有一定的組織能力；

　　（六）具備必要的工作時間。

　　第二十六條 業主委員會根據住宅的規模由5至11人單數組成，設主任1人，副主任1至2人。

　　不足30戶業主的單棟物業，經全體業主同意可以不成立業主委員會，直接由全體業主共同履行業主委員會職責，但必須選出1-3人的召集人。

　　業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決議必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委託代理人參加會議。

　　第二十七條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，執下列檔向物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府辦理備案手續：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面報告；

　　（二）通過的管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）業主委員會成員名單和基本情況；

　　（四）業主大會決定的其他重大事項。

　　第二十八條 業主委員會委員每屆任期3年，可連選連任。任期屆滿前兩個月，書面報告物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府，並在其指導下組織召開業主大會，選舉下一屆業主委員會。

　　無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府應當協調督促其按時完成換屆選舉工作，協調不成的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府組織換屆選舉。

　　新一屆業主委員會選舉成立之日起的10日內，原業主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等檔資料、印章及其它屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。

　　第二十九條 業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　（二）喪失民事行為能力的；

　　（三）依法被限制人身自由的；

　　（四）有拒交物業服務費等不履行業主義務行為的；

　　（五）有違反管理規約或者侵害業主合法權益行為的；

　　（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　（七）法律、法規及管理規約規定的其他情形。

　　第三十條 業主大會、業主委員會的工作經費，由全體業主共同分攤，有物業共有部分經營所得收益的，可以從經營收益中列支。具體辦法由業主大會議事規則規定。

　　工作經費的收支情況，應當每半年在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第三十一條 業主大會、業主委員會的決議和業主公約，應當符合國家規定，不得與法律、法規、規章相抵觸，業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不允許從事與物業管理無關的活動。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應積極配合當地社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，並接受其指導和監督。

　　業主大會、業主委員會的決議和業主公約對全體業主具有約束力。

　　第三十二條 實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民V政V府負責組織召集，由市（縣）房地產、規劃建設、城管行政主管部門、社區居委會、公V安派出所、業主委員會、物業服務企業等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

　　（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

　　（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

　　（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

　　（四）物業服務企業在變更、交接過程中出現的問題；

　　（五）需要協調解決的其他物業管理糾紛問題。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十三條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質，並在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。任何單位和個人不得轉讓或者出租、掛靠、外借物業服務企業資質證書。

　　外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動，應當向市房地產行政主管部門辦理登記備案。

　　從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定，取得從業人員執業資格證書或崗位證書。執業資格證書或崗位證書不得轉讓、出租、轉借。

　　第三十四條 物業服務企業的權利：

　　(一)根據前期物業服務合同或物業服務合同和國家法律、法規、政策規定，並結合實際情況制定物業管理規定，管理物業區域和物業；

　　(二)依照合同和有關規定收取物業管理服務費；

　　(三)制止各種損害物業和妨礙物業管理的行為；

　　(四)要求委託人協助管理；

　　(五)選聘專業公司承擔專項經營服務管理業務；

　　(六)享受國家對第三產業和物業管理企業的優惠政策。

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第三十五條 物業服務企業的義務：

　　(一)履行前期物業服務合同或物業服務合同，對物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修；

　　(二)根據合同約定，對物業共用部位、共用設施設備和物業管理區域內道路景觀、綠地的養護和管理；

　　(三)公共綠地、花草樹木的養護、管理和修復；

　　(四)車輛進出及停放管理；

　　(五)協助公V安部門維護物業管理區域內公共秩序、進行安全防範；

　　(六)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案、業主檔案的管理；

　　(七)根據業主的生活需求，開展其他特約物業服務；

　　(八)接受業主大會、業主委員會和社區居委會的監督，協助做好社區管理、社區服務工作。

　　第三十六條 房地產行政主管部門每年對物業服務企業實行服務質量考核制度，並結合物業服務企業的信用檔案、信訪投訴處理、配合相關部門做好小區社會公共事務等情況進行動態的資質管理。

　　第五章 前期物業管理

　　第三十七條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位負責選聘或委託物業服務企業實施前期物業管理，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限。

　　成立了業主大會，業主、業主大會應當選聘物業服務企業，並由業主委員會簽訂物業服務合同。業主、業主大會選聘了物業服務企業，原前期物業服務合同無論是否到期，均自然終止。

　　無論是前期物業服務合同、物業服務合同，物業服務企業均應當在合同簽訂之日起15日內，將合同報當地房地產行政主管部門備案，同時抄告社區居委會。服務合同期限屆滿前3個月，物業服務企業應當以書面形式告知開發建設單位或業主委員會，並就續約事宜進行協商。

　　第三十八條 住宅物業及同一物業管理區域內非住宅物業的開發建設單位應當在辦理商品房預（銷）售許可證前通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。

　　投標人少於3個或者住宅物業規劃總建築面積小於2萬平方米的專案，經物業所在市、縣房產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十九條 開發建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，並在與物業買受人簽訂買賣合同前向物業買受人明示。

　　物業買受人應當對遵守業主臨時管理規約予以書面承諾，並作為附件載入商品房買賣合同。

　　第四十條　 開發建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，載明由物業買受人交納前期物業服務費的時間、標準和方式。

　　第四十一條 物業綜合竣工驗收備案審查合格後交給物業買受人的，物業服務費由物業買受人交納；已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的，物業服務費由建設單位交納。

　　建設單位送達書面入住通知後，物業買受人在限定期限內無正當理由不辦理相關收房手續的，視為入住，其物業服務費由開發建設單位墊付，物業買受人辦理收房手續時，由物業買受人返還開發建設單位墊付的費用。

　　第四十二條 物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。整改到位後由物業服務企業出具整改符合要求意見。該意見作為綜合竣工驗收備案審查的內容之一。

　　第四十三條 在辦理物業承接驗收手續時，開發建設單位應當向物業服務企業移交物業管理用房和下列工程建設資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建築、結構、設備施工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修檔和物品使用說明文件；

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交業主委員會。

　　第四十四條 建立物業管理基金制度，由開發建設單位按開發面積每平方米1元的標準歸集，以解決首次業主大會的召開費用或者業主委員會成員的報酬等問題。

　　第六章 物業的使用、管理和維修

　　第四十五條 開發建設單位應當在物業管理區域內按下列標準配置物業管理用房：

　　(一)小區按總建築面積3‰的比例配置；

　　(二)不得少於50平方米建築面積；

　　（三）具備獨立的水、電、採光、通風等基本使用功能 ；

　　（四）物業管理用房應當是地面±0.0以上三層以下具備辦理產權條件的房屋。

　　地下室、車棚、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程、消防用房等，不得作為物業管理用房。

　　業主委員會辦公用房應當從物業管理用房中調劑，其建築面積不少於20平方米。

　　建設單位應當將物業管理用房及附屬配套設施設備的建設，納入建設項目總體規劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。城鄉規劃建設行政主管部門應當將物業管理用房的位置和面積的審查，納入建設專案修建性詳細規劃及建築方案的審查內容。

　　物業管理用房的所有權屬于全體業主。

　　第四十六條 業主或非業主使用人必須按照《住宅使用說明書》的規定使用物業，未經其他業主和相關部門同意，不得改變物業的使用性質、功能和各類設施設備的使用性質。

　　業主或物業使用人進行房屋裝修、維修、檢修工程的，應當事先告知物業服務企業，並與物業服務企業簽訂《房屋室內裝飾裝修管理服務協定》，協定中必須對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項進行約定。

　　第四十七條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　（一）踐踏、佔用綠地，佔用通道等共用場地；

　　（二）擅自改變房屋及其配套設施的結構、外觀，違反規定安裝外牆防護設施，損毀設施、設備，危及房屋安全；

　　（三）亂搭亂建，在房屋共用部位亂堆亂放、隨意佔用；

　　（四）擅自擺攤設點，無序停放車輛；

　　（五）破壞綠化，損毀樹木、園林藝術雕塑，影響景觀；

　　（六）亂拋亂堆垃圾雜物，傾倒餘土廢渣，堆放排放有毒物質，污染環境，存放易燃、劇毒、放射性等危險物品，發生超過國家規定標準的噪音；

　　（七）違反規定飼養動物；

　　（八）擅自改變房屋及其配套設施的用途，將住宅用於餐飲、娛樂等生產經營活動，將儲藏間、車庫用於居住、生產經營活動；

　　（九）在建築物、構築物上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；

　　（十）擅自取用地下水；

　　（十一）法律、法規及業主管理規約禁止的其他行為。

　　物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權投訴、舉報，物業服務企業、業主委員會應當根據物業服務合同或者管理規約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理行政執法部門和其他相關行政管理部門依法處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。

　　第四十八條 物業管理區域內規劃用於停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。

　　規劃用於停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由建設單位與業主或者物業使用人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　第四十九條  建設單位不得將規劃用於停放機動車輛的車位、車庫出售給本物業管理區域業主、物業使用人以外的其他人。

　　建設單位出租規劃用於停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業管理區域業主、物業使用人。在滿足本物業管理區域業主、物業使用人的需要後，建設單位出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　第五十條 佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業主大會同意。

　　佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業主公示。

　　業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定並公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新時，相關業主、物業使用人應當予以配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修、更新，造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當予以賠償。

　　因物業共用部位、共用設施設備維修、更新等原因，造成房屋、設施設備等損害的，責任人應當予以恢復原狀或者賠償。

　　第五十二條 建築物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規定執行：

　　（一）房屋自有部分由業主或使用人負責維修；

　　（二）毗連部分，由毗連部分的業主共同負責維修；

　　（三）建築物本體共有部分，由該建築物所有業主共同負責維修；

　　（四）物業管理區域內共有設施、設備、場地，由全體業主共同負責維修；

　　（五）房屋及附屬設施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業主或使用人負責維修。業主或使用人拒不維修的，經業主大會同意後，由物業服務企業進行維修，其費用由業主或使用人承擔。

　　第五十三條 利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，並按有關規定辦理手續，所獲得的收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。其收益和使用情況應當在物業管理區域內公示。

　　第五十四條  住宅專項維修資金的籌集、使用和管理按照《吉安市住宅專項維修資金管理辦法》的規定執行。

　　第七章 物業管理服務收費

　　第五十五條 物業管理服務收費必須遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則。

　　第五十六條  物業管理服務收費包括下列項目：

　　(一)公共性服務收費。主要用於物業管理區域內的房屋建築管理、共用部位共用設施設備的日常養護和維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環境衛生管理、公共停車場管理等具有公共性的服務，應在物業服務合同或前期物業服務合同中約定。

　　(二)專項服務收費。主要包括電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行所需的費用。該項收費由物業服務企業按照實際支出和約定的收費方式向全體業主合理、公平分攤，並定期公佈。

　　(三)特約服務收費。主要包括代辦性服務、特約服務和多種經營服務，其收費由業主和物業服務企業協商議定。

　　物業服務企業應當在簽訂物業服務合同30日內將各項收費標準報市物價行政主管部門備案，同時將服務項目、服務範圍、服務標準以及收費專案、收費標準等情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。每年第一季度，物業服務企業應當向全體業主（業主委員會）提交公佈上年度服務收支情況說明及帳目。

　　業主委員會（業主）有權隨時查閱本物業管理區域內的物業服務企業收費、支出帳目，並可提出質詢和建議，物業服務企業應積極配合，不得拒絕。

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第五十七條 物業管理公共性服務費用主要由如下專案構成：

　　(一)管理、服務和維修人員工資和按規定提取的福利費及社保基金等；

　　(二)共用部位，共用設施、設備日常運行維修、保養及公共場所照明、路燈、節日燈飾等公用水電費；

　　(三)綠化養護費；

　　(四)公共環境清潔衛生費；

　　(五)安全秩序維護費；

　　(六)辦公費；

　　(七)直接用於所管物業發生的固定資產折舊費；

　　(八)法定稅金；

　　(九)經業主大會同意的其他費用；

　　(十)合理利潤（普通住宅不超過10%，寫字樓、商鋪、大型市場、高級公寓和別墅不超過15%）。

　　第五十八條 物業服務收費按產權建築面積按月計收（建築面積的確定按本辦法第十九條第三款的規定執行）。經物業服務企業與業主、使用人共同約定，可以預收，除業主、使用人自願外，一次最多可預收3個月的費用。

　　第五十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收有關費用，也不得因物業服務企業拒絕代收代繳費用而停止提供服務。

　　物業服務企業接受委託代收有關費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第六十條  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未經業主、主業大會或業主委員會委託，物業服務企業自行提供服務的，業主和使用人有權拒付。

　　第八章 法律責任

　　第六十一條 違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，由房地產行政行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處10萬元以下的罰款。

　　第六十二條 物業服務企業在服務合同期限內因經營不善或其他原因要求撤出小區物業管理，必須征得開發建設單位或業主委員會書面同意，並提前兩個月在小區內進行公告，同時告知社區居委會。未經同意擅自撤出的，由房地產行政主管部門依法予以處罰。

　　第六十三條 有下列情形之一的，由房地產行政主管部門予以處罰：

　　（一）未取得資質證書從事物業管理的，或以欺騙手段取得資質證書的；

　　（二）轉讓或者出租、掛靠、外借物業服務企業資質證書的；

　　（三）未經業主大會上同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的；

　　（四）開發建設單位或者物業服務企業擅自處分屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

　　（五）開發建設單位或者物業服務企業不按規定移交有關資料的；

　　（六）挪用住宅專項維修資金的；

　　（七）物業服務企業不履行服務責任並造成惡劣影響的；

　　（八）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；

　　（九）擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的。

　　第六十四條 開發建設單位不按規定配置物業管理用房或者提供的物業管理用房不符合使用要求的，由房地產行政的主管部門責令限期改正，沒收非法所得，並處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或使用人不按物業服務合同交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業可按欠繳金額3‰以下的比例加收違約金，但最高不得超過標的的20%。經催收仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十六條 物業服務企業違反價格法律、法規的，由政V府價格主管部門依法予以處罰。

　　第九章 附 則

　　第六十七條本辦法所稱物業共用部位，是指一幢房屋內部由整幢房屋的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、己承重結構、室外牆面、屋頂等部位。

　　共用設備，是指一幢房屋內部，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由整幢房屋的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、防雷裝置、消防器具等設備。

　　共用設施，是指物業區域內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的由業主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站（房）、公益性文體設施等。

　　房屋承重結構是指房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等。

　　第六十八條 本辦法自二0一0年十一月一日起施行。

chinayang

真累，不知道心蓝设置了什么敏感字，一篇这样的通知，怎么改都通不过，只能换成繁体的

chinayang

http://www.jian.gov.cn/xxgk/fgwj/gfwj/201008/t20100811_373650.htm原方出处

yzp

太多字了 我不认识

宏图三胞

原来这就是天书呀！