房地产市场：今年深秋 明年入冬

联盟长阳

   房地产投资的黄金时代已经过去，只要能扛就能赚钱的时代一去不复返。2012年的房地产调控大方向不会变，但会更加务实，注重微调。



2011年房地产调控初步见效



    2010年4月启动的新一轮房地产调控政策，在2011年收到效果：从上半年开始，全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩，陷入长时间低迷，房地产库存增加。今年1到5月，全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米，同比增加9%，增幅低于去年同期13个百分点。其中，商品住宅2.95亿平方米，同比增加8%，增幅低于去年同期11个百分点，办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平。成交量下降预示着投资者预期逆转，这对于投资品市场是致命打击。

    9月，全国房地产价格出现松动。根据中国房地产指数系统12月1日公布的数据，全国百城价格指数的全样本数据显示，2011年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%，连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。房价下降是开发商资金链紧张、购房者持币观望的必然结果。在各大城市郊区楼盘，纷纷出现大规模打折。

但房地产还在深秋，并未入冬。

    投资者关注房地产企业资产负债率，该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示，截至三季度末，A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%，其中15家公司的负债高于80%，高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外，大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元，约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化。

    但上述数据过于悲观，忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看，招商地产3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平；保利今年1到10月实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩；保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，锁定了2011年和2012年的业绩。

    对于房地产企业而言，2011年下半年开始入秋，但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业，能够挺过秋天。

lucky

看着心里真舒服，但仔细想想，也没什么值得高兴的，拿泰和来说吧，就算以现在的价格不降，好像也没听说过有多少房源，市场入冬，开发商大不了暂时不建，百姓好像没得到什么！

chinayang

入冬。。。。。。。。。

飘飘如逸

让它们一直冬眠

leixg

国家的政策向来是治标不治本的,现在打压政策只能把中小房地产公司拖挎,后期房地产也会开始进入垄断资本时代,就跟今天的三桶油一样,到时房价也会飞速反弹,可能有人会说到廉租房,要知道中国有十几亿人口,除去农村的几亿,住房问题还是一个很大的问题,由于计划生育实际未能很好落实,未来10~20年住房问题是大问题,加之男多女少,女人择偶条件将更加苛刻,男人结婚的基础条件仍会是房子,住房问题仍是大问题.

所以,现在国家的调控政策仍是解决住房问题的缓兵之计,要从根本上解决住房问题,还有很长的路要走.