只有《物权法》硬了 开发商才会软下来

NETYIFAN

    珠海一栋居民楼被开发商拆了一半,外面看起来龇牙咧嘴,摇摇欲坠,但另一半里还住着居民,每天喧闹繁杂,谁看都捏一把汗。事情的起因是开发商取得了政府的许可要拆迁,而这栋楼原本是两家合盖,一户业主和开发商达成了拆迁协议,但另一户却始终没有答应开发商的条件,于是,开发商就把同意拆迁的业主的那部分先给拆了。

　　广东人做事还算温和,开发商没有直接拆另一半住户的楼。这事要搁在其他地方,开发商没准会趁里面没人直接把整栋楼都拆掉。许多地方的拆迁户明白这个道理,一天24小时家里站岗留人,有的还用煤气罐来保卫自己的住宅。面对这些钉子户,开发商多数都会先拆整栋楼的其他部分,步步紧逼。一方面造成楼房被拆除的事实,另一方面给钉子户们制造强大的心理压力,每天生活在残垣断壁里,感觉像是灾后余生。再不就范,还可以停电停水,把拆迁工地变成上甘岭。

    开发商之所以敢在部分居民没有迁出之前就强行部分拆除整栋楼房,是因为他们事先取得了政府的拆迁许可。按照1991年颁布的《城市拆迁管理条例》,在限定期限内拆迁户和开发商无法达成协议的,开发商在取得政府批准后可以先行拆除。这是开发商敢于制造半边楼的底气所在。开发商还有一个强盗般的逻辑,就是我拆除的只是同意我拆迁的业主楼房,并没有拆到不同意拆迁业主的家。按照开发商的逻辑,如果拒绝拆迁的住户在十楼,他们就可以先把底下的九层先给拆了,让这户居民的房子待在空中。

    只要不是独栋的住户,业主之间在建筑上都会形成某种共有和依赖关系,由此,在产权上也自然分为两部分:一部分是自有产权;另一部分是共有产权。自有产权是指居民自己门内的部分,而共有产权则包括电梯、楼道、楼宇的外观、绿地、热力设施等,这部分的产权不是按户划分,而是按份共有。也就是说,只要你是这个社区里的业主,你就拥有一份共用设施的产权。这一点《物权法》里规定得清清楚楚。涉及到共有产权部分的处置,《物权法》里也有详细规定,像一栋楼的楼道、外观,是属于无法分割的共有物。第七十六条规定:改建、重建建筑物及其附属设施,由业主共同决定。具体决定的方法,“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”也就是说,在没有取得全体业主同意之前,先行拆除整栋建筑物的共用部分,是不折不扣的侵权行为。它侵害了未搬迁业主的共有产权部分的权益。

    回到珠海半边楼的故事,这栋楼原为两家共建,产权一家一半,在一户达成协议同意拆迁后,开发商就擅自拆除楼房的一半,破坏了整栋楼的共用部分,这种做法明显违反《物权法》。楼房的共用部分被破坏后,极易发生高空坠落,而建筑结构改变,也有整体倾覆的危险。新闻媒体报道后,当地政府对半边楼进行了鉴定,属于危楼(其实不用鉴定也知道)。但劝离业主暂时搬离的工作却并不顺利。业主们想得很明白,开发商先行拆除半边楼房,就是想逼迫业主搬离,而业主一旦搬离,也就失去了谈判的主动权。按照《物权法》的规定,开发商擅自拆除一半楼房,侵权在先,政府应该责成其首先恢复建筑物的外观,保障未搬离业主的安全和居住的权利,等双方真正达成协议,才有权利拆除。

    说来说去一句话,只有《物权法》硬了,开发商才会软下来!

(作者系央视新闻评论员)

延伸阅读：

    世界华人不动产学会2009年会将于2009年8月20-22日在中国北京北辰洲际酒店隆重召开。数百位政府高官、高校教授、业界大腕济济一堂共寻楼市未来。房地产门户网站搜房网作为本次年会的独家独家战略合作伙伴将对本次会议进行现场直播，敬请关注。年会希望通过搜房网倾听各地购房者、业界人士的声音。点击这里，提出您的问题或建议，把握楼市未来

老大难

一个国家任何时候都不缺法律，而是缺执法的人，现在因为开发商的自身利益和政府官员自身利益已溶为一体，也与当地及国家的根本利益溶为一体，所以在法律上已失去了原有的法律的公平独立性，在这个行业里打的是金钱官司，而不是证据官司，因此错案多不胜数。

NETYIFAN

楼上说的十分在理，一语道破