转发陈思进的几篇有关房产的博客文章

傻瓜笑笑

陈思进 -- 腾讯博客
某国际财团资深顾问，央视《华尔街》学术顾问，财经金融图书、专栏签约作家

傻瓜笑笑

房地产——中国百姓永远的痛
最近一段时间，不少朋友就买房事谊找我咨询，要我帮忙拿主意，这是一件难事，一点也不亚于要我做经济走向预测。

其实所有能看到的现象已经表明房地产行业的投机成份已经很浓，但是挡不住人们被传染的热情，就象股市炒作某个题材一样。房地产行业对中国经济的带动效应，对GDP的贡献效应，对银行业长期稳定的利息收益效应以及对上下游行业的关联效应等等，有经济人士说房地产绑架了中国经济，的确有点这种味道。我姑且用绑架案来对此作一推论。

   要对被绑架者实施解救，关键在两个方面：第一不能让他死掉，这样解救才是有效的。如果让美国、越南、或眼下的迪拜现象在我国显现的话，就权当人质死掉，这是我们大家都不愿意看到的，庆幸的是目前人质还是安全的。但如果在绑匪手里时间太长就难说了。第二要对绑匪采取打击措施，当然最好是让他减少危害能力，现在能采取的立杆见影的措施就是利用国家税收手段。中国的不少富人听说美国由于次贷危机房产非常便宜，跑到美国去炒房，两手空空回来，为什么？因为在美国买房容易养房难，一般六七年的养房费用就能买一套新房，美国现行的房地产政策是我们可以借鉴的，次贷危机是因为金融衍生产品惹的祸，要是象我国这样的房地产政策，美国早玩完了。可采取对买房者征收购置税，第一套、第二套区别对待，谁闲着谁付房屋闲置税，这样买二套房的成本和开发商捂盘的成本将大大提高。结果会怎样，脚指头都能想出来，房产价格会应声而落，大量的空置房将会出现，国家也会有巨额的财政收入为民生多做事，对相关行业的宏观调控扶持也是要银子的。等这个绑匪不活跃了，再对它进行整合，就象国家1995年整合期货市场一样，多了不好管理，几家足以。做到这样才能算绑匪束手就擒。对旅游区房产征收环境资源管理费，用于天然资源的保护性可持续性使用，如建造垃圾处理、污水处理系统等，要依赖大自然发财就应先进行保护大自然的措施。这才能叫做可持续发展经济，地方政府大多是看短期效益，这个关要国家从长远的战略眼光出发来去把。

    人质被解救是必然的事，只是时间问题，那现在可不可以自投罗网跟风炒房，朋友们自己想。当然也可以赌一把，你能跑得快在泡沫破灭前捞一把，但天底下的赌局那有庄家输钱的先例呢，要真是那样的话赌徒就要欢呼了，但现实的是炒作房地产，或将会是你永远的痛！因为——你不是庄家。

                                                        2009年11月

PS:（作者宫平是我朋友：公司总裁，（法人），经济金融专家，金融从业二十余年，曾任中国人民银行金融高管，从事宏观经济金融趋势分析工作、银行、证券、保险业监管及从业人员培训工作，人总行全国500家工业企业景气调研、非公有制企业景气调研、辖内商业企业景气调研，以及辖内金融业新闻宣传工作。历年来撰写各类金融调研分析报告百万字以上。2008年1月由作家出版社出版第一部全方位展现我国金融业发展历程的长篇小说《金融圈》，首开以小说通俗易懂的形式向民众普及金融专业知识的先河，该书目前仍在各大网络部份连载。连续几年为网络金融类畅销书。并从2007年至今在社区及身边民众中义务普及金融专业知识，为民众规避资金风险数十亿元。设立了半公益性质的个人金融网站《公平网》：www.gongpingwang.com/。向民众普及金融基础知识。由其创建的新型金融业社区金融超市运作模式为目前各金融同行所关注。在从事金融文学创作同时，利用自己拥有的金融行业人脉资源，成立了业内首家以专家治理，规则监管的金融混业经营模式，以产、学、研为一体的金融企业。拟开创出一条符合中国国情的金融业经营管理，人才培训、产品营销及金融调研等多元化复合人才培训为目标的新型金融企业经营模式。）

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国人购房置业的误区

陈思进 2011年04月18日 08:22 阅读(4334) 评论(41) 分类：财经随笔
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文/宫平

三年前和朋友们聊购房，我的置房观念被多数人认同，房地产业最终将被国家严厉调控的预言今天成了事实，这两天不断有朋友们来电询问房贷是不是以后会被银行终止，我说早就应终止，怎么现在看见南墙还不回头，银行都回头了，你们还要想把家里仅有的那点流动资金整成固定资产，是想等到家里的应急资金链断裂，不得已把房产低价脱手来急解燃眉之急的状况在你家出现时才回头呀。

国人的置业观是由来已久的，《史记》中司马迁的土地观影响了国人几千年。“用贫求富，农不如工，工不如商。去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。”的敛财方式从来都是被推崇的。

历代的商人在工商业中赚了钱的，马上回老家去购买土地建房，这在徽商、晋商等不胜枚举的从南到北，从东到西最负胜名的历代中国著名的名居建筑中可窥见一斑。这就是“以末致富，以本守之”。这是因为土地及上面的建筑被认同为了一种“类货币”，成为有产阶层规避资产风险和政权叠更风险的一个工具。可以说这些历代在我国工商界可圈可点的大商贾全是司马迁的粉丝。

这些老百姓能想到的招当然执政阶层更能想得到。

自建国伊始，国家一直都是实行的土地公有制，这怕是全世界独有的把土地的使用权和所有权分离管理独具中国特色的国策。不管你投资做什么建筑，种植只要政府一声令下，收土地归国家另有所用，那你就皮之不存，毛将焉附了。因为用土地调控贫富，是最能立竿见影的。这也许就是在90年代后期把房地产做为国家经济发展的支柱产业的缘由吧。

但是，将支柱产业搞成现在这样以行政府的名义之表，实为权力者私利之实，弄成百姓因“保卫土地，保卫房产”而拚死相抗的命案叠出的腐败滋生的温床，而激起全民声讨的现状也是执政阶层不愿意看到的。因为这违背了执政党的初衷。这一切还是回归到了人的贪婪本性，政府的权力行使者心中如果没有公正，公平，公义的潘多拉盒子镇压关锁着，贪婪魔鬼是一定会跑出来左右你的思维的。任何人都无一例外，不可幸免。区别只是你有没有贪的机会。

金融做为国民经济的大动脉，当然是流到那里那里欢，每当国家对某个领域有政策上的发展倾斜，有资金导向性的扶持，这个领域就会得到大发展，我们身边的一些人就会使劲往这些领域边上靠，因而迅速致富。在“共产党象太阳，照到那里那里亮。”的颂歌声中，有多少人的资本原始积累都是缘于通过各种渠道和手段从银行获取的第一桶金来完成的。

如果用物质不灭，能量守恒的定理来解释经济现象的话，银行就是因为流动资金被这个变种的支柱产业搞成了太多的固定资产，为了规避自身风险才收紧房贷政策的。人家有房才炒房，炒高了再卖房，一旦房价下跌，炒不动了，就扔给银行。银行现在明白了，当然收紧不干了，你个没钱买房的小百姓还想着把仅有的一点流动资产交首付，去买下只有地面建筑的部分使用权的住房，跟人家那些有产阶层比拚。还怕贷不到款，银行不是不想贷给你是怕你在以后的国家政策调控中抵押物缩水或消失还不上他的本钱，银行收贷或停贷其实就是在给你们敲警钟呢，傻呀，还要拚命往前凑脑袋。想想谁比谁笨呀。

1998年7月3日：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中第（七）条：“  对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。”

这是当年国家的房改本意，摘录于此给百姓点信心，前段见报载重庆已经在实施，政府并承诺将房价降到7年家庭双职工工资买到房，看看，不是曙光咋现了吗，急什么呀。

有的事是有钱就能做，没钱或钱少也能做，可有的事是有钱不能做，钱少更不能做的，司马迁的土地观已经被贴上国有标签了，你去跟风不是找不痛快吗。房多的留下自住赶快变现吧，没房的国家会居者给其屋的，这也是中国特色呢。

傻瓜笑笑

美国房市连跌5年，美国梦还在吗？



    美国房屋价格连续5年下降、很多人严重受损，多数美国人开始怀疑“美国梦”还在吗？
    根据标普/凯斯-席勒物价指数，全美大都会地区平均房价最近5年下跌超过1/3。全国广播公司电视频道（MSNBC）说，由于华尔街的鼓动和宽松的信贷标准加油，美国房价在20世纪90年代和新世纪之初急剧上涨。但房屋市场自从2006年7月开始痛苦地下跌。

    联邦政府为房屋买主提供的慷慨退税优惠去年曾一度遏制下跌趋势，但随着那些优惠政策退场，房屋价格再次掉头向下。

    房价下跌并不仅仅是账面损失，在报告现在房屋价值远远低于经济衰退之前的屋主当中，2/3说他们的财务状况要比房屋市场泡沫破灭之前差得多。

    将近一半屋主表示，他们的房屋价值现在比经济衰退之前还要低。在这批人当中，绝大多数说至少要3年，甚至6年才能复苏。这种回报率将迫使掘金者三思。当下没有人提到何时再度出现如下荣景：房屋挂牌出售首日多家买主汇聚门前或前院草坪上展开手机竞价之战。也没有人说何时会再度出现共有公寓半年翻倍。
　　好些房主对当时买房感到懊悔。将近1/4的人认为，如果他们有机会从头开始，他们不会买现在的房子；1/3的人说，后悔买房子是因为那是不好的投资。

    全美最大的抵押贷款融资机构之一美国银行（Bank of America）执行长莫尼翰（Brian Moynihan）4月12日在全国总检察长协会上说，人们本不应当把房子看作一种资产，“应当把它看作住处”。

    除了回报率之外，追求“美国梦”和“退休之后生活舒服”是80%美国人的强烈愿望，而拥有房屋是“美国梦”的核心，大约一半人希望为子女留下遗产。
　　这次房市崩盘，使多数美国人开始怀疑“美国梦”还在吗？