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心蓝

吉安楼市：冬天真的来了？

    “上海楼市退房现象渐多”，“房企掀起一轮全国降价潮”，“楼市陷入深层观望期”……或是统计数据，或是市场一线情报，又或是心态调查组成的这一条条新闻，不断地向人们传达着一个信号——楼市的冬天真的来了，而且会很冷。
    冬天来了？吉安楼市做好“御寒”的准备了吗？一直以来“刚需”唱主角的吉安，销售逐渐萎缩是否预示房价将会现“跌”？政府与开发商展开博弈，购房者隔房观望日益浓重，一天八条地产短信，开发商的促销潮能否激活楼市？2011年至今，中心城区22宗已挂牌拍卖的住宅类土地大多在300万/亩以上，比往年高出一大截，预示未来两年的房地产成本价高于当前，何时又是购房的最佳时机呢？种种疑问，或许市场正在给出答案。
    调控重压，一线城市房价初现拐点
　　近日，从各地媒体的报道可以看出一线城市楼市遇冷。北京二手房价格环比下降，随着政策的持续作用，下半年北京楼市新房降价潮也开始由点及面向更广的区域延伸，且程度更深。通州、房山、大兴楼市普遍遭遇量价齐跌，这些郊区很多楼盘价格大幅下调，甚至降至1.3万元至1.4万元/平方米。上海楼盘打折力度加大，引起已购房业主不满，严重的甚至演变为“房闹”，上海龙湖郦城项目针对部分公寓进行打折促销，引起早期业主打砸售楼处。广州深圳楼市呈现“价量齐跌”端倪……另外，近日，在一线城市退房现象也非常的普遍。据杭州某权威网站公布，9月份杭州海运国际大厦一次性退房505套，在最近三年来极为少见。从10月8日至27日20天的时间，杭州退房套数就有30套，相当于今年一季度的二分之一。原本属于购房旺季的“金九银十”，杭州楼市却不断上演退房行为，而且频率有越来越快的趋势。上海、北京等一线城市，同样退房行为也在呈现上升趋势，开发商“以价换量”的降价促销行为引发部分业主退房“维权”，从而导致退房数量增加。退房事件从根本上表明房地产“泡沫”开始被戳破。来自一线城市的信息让人们感受到：楼市拐点将至，价格开始松动。
    购房者与开发商的心理拉锯战上演
　　今年以来，中心城区各楼盘的巨型特价宣传条幅明显增多，并开始标明了“按揭98折 一次性95折”、“按揭99折 一次性97折后减5千”、“首付五万”等促销广告，有的直接打出特价房、最底价等等。近来，记者经常一天接到四五条房产促销短信，最多一天能接八条。难道开发商迫不及待要降价了吗？上周，记者在吉州大道、城北新区、城南以及青原的多个已开盘的售楼处看到，前来看房的市民不多，而且大部分更多是来咨询，只停留很短时间便起身离去，真正购买者少之又少。元旦前后将要开盘的几个商业地产和楼盘处，看房的市民明显较多。从限购令刚刚出台时的“看看再说”，到后来的“等等再看，房价应该会有所调整”，再到如今的“等到年底，房价应该会有动静”，大部分购房者在今年大都经历过这样的心路历程。某售楼处的工作人员表示，最近不少购房者的矛盾心情正在加重，即便是有购房意愿的“刚需族”，也在“跌”声一片的大环境中搁浅了购房计划。
    记者采访吉安某高端楼盘时得知，前期开盘时房子卖得不错，但是现在不少客户交了首付或定金却迟迟不肯来签合同，即便如此，该楼盘从未考虑降价。看房者李先生称：“本以为全国楼市都很低迷，吉安的价格该松动了，可是除了稍微有些折扣外，价格并没有明显下跌，好点地段都要5000元/平方米以上，售楼员都说吉安的房价不会下降，只会缓慢上涨。
    不过原先是我求房，现在是房求我，再等等市场形势如何，多看看几个楼盘再决定，正好有足够时间了解各楼盘的性价比。”据市房管局昨天最新统计数据显示：2011年1-10月，中心城区房地产市场总体呈现销量回落、平均价格缓慢上升的趋势。前10月中心城区销售面积为57.134万平方米，比上年同期下降14.%。销售套数为4983套，比上年同期下降10.7%。平均价格为3900元/平方米，比上年同期增长35.%。从前三个季度房产数据来看，第一季度销售面积为22.097万平方米，销售2022套，均价3700元/平方米；第二季度销售面积为16.113万平方米，销售1397套，均价4000元/平方米；第三季度销售面积为13.156万平方米，销售1075套，均价4300元/平方米。每年的“金九银十”都是房产商的盛宴，9月，市中心城区住宅销售面积4.139万平方米，销售套数为334套，单价约4000元/平方米，而2010年9月住宅销售面积为8.322万平方米，销售套数677套，均价为3259.93元/平方米；上月住宅销售面积为5.769万平方米，销售套数489套，均价为4007元/平方米，2010年10月这组数据分别为：销售面积为11.167万平方米，销售920套，均价3356.76元/平方米。本月1日至15日的数据则为销售面积2.072万平方米，销售170套，均价4400元/平方米，业内人士预计11月销售数据将创2008年楼市深寒以来新低，并期待元旦市场能否出现转机。今年的“金九银十”非但未给吉安房地产市场带来转机，相反“冷冬”更加重了购房者的观望情绪，这预示着这场购房者与开发商的心理拉锯战仍将继续。

    “刚需”唱主角，吉安房价受外界影响小
　　吉安作为三线城市，传统而又向往革新，在全国一线城市房价高歌猛进的时候，吉安房价一直沿着自己的节奏稳步上扬，但除个别大型楼盘开始加大促销外，大部分项目没有出现购房者所期待的大幅跌价，只是稍有折扣或者干脆按兵不动。“只是目前在政府调控的重压之下，销售出现短暂的困难是正常的，楼市寒冬还称不上。吉安主要以刚性需求为主，房价一直受外界影响比较小，因此不会和一线城市那样大起大落，有时吉安的房价是跑着上楼梯，现在则是爬着上楼梯，偶尔会歇一歇，但总趋势还是往上爬。”一位开发商很形象地向记者描绘了他所理解的吉安房价走势。
    即使一线城市出现降价潮，吉安也没有多少空间可以降。他计算了一下目前房价的成本，首先是土地成本，如今城区土地价格大多在300万元/亩以上。其次是建筑成本，如今都是电梯房，框架结构造价高，人工成本已翻了一倍，加上各种行政费用以及融资成本等方面的费用，开发成本要达到3500元/平方米以上，目前楼盘的价格打折后在5000元/平方米销售，开发商还能有多少空间可以降价呢？同时他表示在调控持续、全国楼市一片观望情绪的大背景下，吉安不少房地产开发商为加快资金回收速度、完成全年销售任务，纷纷用琳琅满目的优惠措施来吸引购房者的目光，于是“打折促销、以价换量”成为四季度楼市主旋律。但他透露，在2009年至2010年吉安房地产的黄金时期，大部分开发商都已聚拢了不少现金资本，这一两年基本能够扛得住市场压力，不会轻言降价。
    13日，记者从吉安市公共资源交易中心获得一组最新数据，今年1-10月，中心城区土地挂牌出让59宗，交易金额12.66亿元，其中住宅类土地22宗。1月25日，原市文化局采茶剧团地块（合计约15亩）以6100元/平方米挂牌出售；6月21日，吉州大道两侧控规A8-1地块（合84.79亩）由江西泰洋投资有限公司以5420元/平方米（合361.33万元/亩）总价3.06亿元竞得；10月21日，城南新区控规C4地块（合29.31亩）以4680元/平方米、总价9147.10万元挂牌拍卖；10月31日，庐陵文化生态园南区环湖路A地块（合79亩）以5650元/平方米、总价2.97亿元挂牌拍卖。地块主要集中的城北新区、城南新区和中心城区棚户区，数据显示，土地单价普遍高于往年，外来开发商明显增多。有业内人士认为，预示未来两年的房地产成本价高于当前。
    “假摔”还是真降？何时才是购房最佳时机？
　　　有业内专家表示，楼市调控政策持续发力，步步趋紧，使得楼市步入购房者与开发商的深度博弈区，房地产行业已逐步进入行业洗牌与调整阶段。目前来看，成交量萎缩已成既定事实，但房价并未出现实质性下降。楼市究竟是“假摔”还是真降？各方意见不一。无论目前的观望期、徘徊期能持续多久，都取决于政策的放松还是从紧，但短期内，吉安房地产市场仍然处于健康平稳状况，对刚性需求影响不大。

二手房：房价总体波动不大返乡农民工有需求

    ■本报见习记者尹翔
    伴随着房产市场自身的正常运行以及政府关于房地产市场相关政策的出台，我市中心城区二手房市场会受到怎样的影响？近日，记者来到我市最大的二手房中介公司同创置业公司采访。
    “受到打击高房价、银行房贷成本高及周期长等相关政策的调控，国家一线城市二手房市场出现了很明显的疲软态势，而像我们这些三线城市也受到了一定影响，只不过没有那么明显。”同创置业公司肖英总经理说，今年吉安整个二手房市场不太乐观，呈现出较为低迷的状态。
    1—10月，二手房价总体稳中有升；10月以来，二手房价略有下降，这是因为受到政策调控以及我市买房的刚性需求所占比例较大、投资需求相对较少的现状影响。但是我市二手房房价总体的波动幅度不大，处于较为稳定的状态。其中，房产投资客放缓投资速度，多数有住房需求的买家持观望态度。由于地段、基础设施等方面的因素，我市中心城区不同区域的二手房房价也有所不同。比如说：位于城北一些小区的二手房房源，由于周边学校多，孩子上学方便，其售价也普遍高于其他区域，均价在4500元/平方米以上。
    据业内人士分析：距离过年还有两个多月，随着农民工返乡，将会带来住房需求的提高。特别是一些有意愿在城市安家置业的返乡农民工，他们的住房需求强烈，而价格相对实惠的二手房将成为他们买房的首选。但是，二手房价不会因为住房需求的提高而有大幅度的上涨，因为如果二手房房价过高，买房者在对比下更多的会选择一手房。当然，也不会有太大的跌幅，因为当初出于保值和投资的目的去买房的业主，也不愿意将自己的房子低廉出售。

嫣然灬笑

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